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REMARQUE : Les maréchaux de la ville de New York ont commencé à exécuter les premières expulsions résidentielles légales depuis que la pandémie a fermé les tribunaux dans tout l'État en mars. Les maréchaux sont tenus de soumettre leurs mandats d'exécution d'expulsion sur la base de données Citywide Performance Reporting.
Diverses règles fédérales et étatiques interdisent aux propriétaires d'expulser les locataires qui ne peuvent pas payer leur loyer en raison de problèmes de COVID-19.
Ces règles ne protègent pas toujours les locataires et, selon certains, elles exposent également injustement les propriétaires à des difficultés financières.
La plupart des règles de moratoire sur les expulsions n'autorisent les propriétaires à lancer des expulsions que dans de rares circonstances. Mais de nombreux propriétaires ont trouvé des moyens de contourner ces restrictions.
Refuser de renouveler un bail en est un exemple.
Dans la plupart des juridictions, si le bail est sur le point de se terminer, les propriétaires ne doivent donner qu'un préavis d'un mois. D'autres expulsent des locataires qui ne paient pas pour des violations de règles délicates, telles que le fait de ne pas avoir retiré un attelage d'une maison mobile ou de fumer dans une zone non-fumeur.
«Depuis le début de la pandémie et que les tribunaux ont gelé leurs rôles ou imposé des moratoires, nous avons assisté à une énorme pointe dans les tactiques des propriétaires pour faire sortir les gens », a fait remarquer Eric Dunn, avocat au National Housing Law Project.
Certaines de ces tactiques incluent "changer les serrures, couper les services publics, refuser d'effectuer des réparations, faire des menaces, fournir des informations erronées et tout autre moyen créatif d'accuser quelqu'un d'une violation de bail qui correspond à une exception dans le moratoire", a-t-il ajouté.
De nombreux locataires évincés ont du mal à trouver un autre logement. Les frais de déménagement et les dépôts de garantie sont prohibitifs pour de nombreuses familles.
Certains propriétaires, notamment des particuliers, rencontrent également des difficultés.
Un propriétaire du Massachusetts est allé en justice parce qu'un locataire n'avait pas payé de loyer depuis huit mois et devait près de $19 000. Tony LaGrande, un propriétaire du Wisconsin, a vu sa propriété faire l'objet d'une saisie.
« Je n'avais pas de loyer qui rentrait et les gens ne payaient pas. C'était vraiment une situation pourrie. J'ai dépensé toutes mes économies sur ce projet », a-t-il déclaré.
Dans la plupart des États, le procureur général peut servir de médiateur, mais ne peut pas déposer de réclamations d'expulsion injustifiées dans ces situations.
Fardeau de la preuve devant le tribunal
Dans de nombreux litiges, qu'ils soient juridiques ou non juridiques, il y a deux versions de l'histoire.
Alors qu'un Avocat spécialisé en dommages corporels à New York prend toujours votre parti, il arrive parfois qu'un avocat doive donner des conseils juridiques francs, généralement en ce qui concerne la charge de la preuve dans une réclamation.
Les demandeurs doivent établir les dommages corporels et autres réclamations civiles par une prépondérance de la preuve, ou plus probable qu'improbable.
Beaucoup de gens connaissent la statue de la justice aveugle avec la balance à la main. Si une échelle est un peu plus lourde que l'autre, c'est une image d'une prépondérance de la preuve.
Ainsi, lorsqu'un avocat recueille des preuves pour établir votre blessure ou toute autre réclamation, une petite preuve suffit généralement.
Le tribunal correctionnel est différent. La charge de la preuve est hors de tout doute raisonnable. La définition de cette expression varie selon les juridictions.
En règle générale, cependant, la preuve de l'État doit être si accablante que la version du procureur est la seule interprétation raisonnable des faits.
Méthodes de règlement des différends
Dans de nombreux cas, la médiation est une alternative légitime au procès. La médiation réduit les frais juridiques, accélère la résolution de l'affaire et donne aux parties plus de contrôle sur le résultat.
Le taux de réussite de la médiation varie selon les contextes.
En matière de divorce et d'autres questions de droit de la famille, la médiation consiste à 90% réussi.
En règle générale, les parties s'entendent sur les grands principes, mais ne s'entendent pas sur les détails. Un médiateur professionnel sait s'appuyer sur un terrain d'entente pour trouver des solutions.
La médiation fonctionne généralement dans les réclamations pour blessures corporelles, bien que le taux de réussite ne soit pas aussi élevé. Beaucoup pensent que les compagnies d'assurance ne se soucient pas de leurs assurés.
Ainsi, la médiation en cas d'accident de voiture et d'autres blessures corporelles consiste généralement simplement à s'entendre sur un montant de règlement. Cependant, de nombreuses réclamations pour blessures sont assez complexes, car de nombreuses défenses sont souvent disponibles.
Enfin, la médiation fonctionne parfois dans les litiges civils, tels que les litiges entre propriétaires et locataires liés à la COVID. Les deux parties ont généralement des sentiments très forts.
Donc, aucun des deux n'est particulièrement disposé à faire des compromis.
Votre avocat doit être un bon plaideur et un bon négociateur. Pour une consultation gratuite avec un avocat expérimenté en dommages corporels à New York, contactez Napoli Shkolnik LLC.
Des rendez-vous virtuels sont possibles.